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规避投资风险 人流量、消费、回报率成三大硬性指标

   日期:2015-07-23     浏览:4705    评论:0    
核心提示:在成都商业面临高库存,经过调查很多商业中心均面临着开业后人气差、运营困难,投资回报得不到保障等问题。不少也内专家指出,
       在成都商业面临高库存,经过调查很多商业中心均面临着开业后人气差、运营困难,投资回报得不到保障等问题。不少也内专家指出,选择能带来的充足人流量、消费力强以及有稳定投资回报保障是当下投资者选铺的三大硬性指标。而未来以主题、体验、多元化相互结合的极限购物中心将是聚集人气,转化为消费力主流商业产品。加之,科学的运营模式保障投资回报率,能够较好的避免这些风险。

商业存量历史新高 去存周期5年以上

据世邦魏理仕2014年4月发布相关报告数据显示,当时全球在建购物中心面积3900万平米,中国占一半以上,而成都商业存量位居全国榜首。
 

据吉信行2015年上半年年报数据显示,2015年上半年成都商业市场整体供应大幅下滑,是近年来供应量最低的6个月;2015年上半年商业成交面积约60.49万㎡,环比下降19%。商业存销比高达13.8,库存量虽略有回落但仍然居高不下,市场压力巨大。吉信行在半年报中分析,按近三年年均去化150万㎡/年计算,在无新增供应的前提下,市场还需5年半时间去化商业存量。高策新源策划总监张晓远在接受凤凰房产成都站采访时表示,目前成都商业地产面临着销售和经营的双重压力。
 

 

 

 

(数据来源:吉信行)
 

在这种市场情况下,无论是开发商还是投资者都面临着一些问题和风险。如项目开业后人气冷淡、商业业态不能吸引足够的消费力、投资回报得不到保障等风险都比较常见。
 

 

人流量、消费力、回报率是投资者选择硬性指标

 

不少业内专家认为,商业项目所能带来的人流量、消费力以及投资回报率是当下投资者选铺的三大硬性指标。仲量联行零售地产部高级董事谢凌认为,商铺投资风险与收益并存,投资者在投资过程中首先要考虑运营和人流量的问题,如果这两项都能达到,这样的产品是很值得投资的。
 

 

成都知名投资商业顾问黄海同样认为,选择“粘度”高的商业项目,能够很好的聚拢区域周边的消费人群,而判断“粘度”大小就要从商业的形态、业态构成来看,以此来选择合适的商铺投资产品。
 

 

以此前爆红,引发社会广泛关注的中国第一个、世界第11个极限购物中心为例,未来将给项目带来什么样的人气和消费能力,投资者又将有怎样的投资回报?
 

中国首个极限购物中心 规避投资风险的致胜法宝

据资料显示,迪拜购物中心是世界上最大的购物中心,2008年正式投入使用,每年超过5000万游客来此游玩购物;美国最大的购物商场,每年超过4000万游客来此购物;檀香山阿拉莫阿那购物中心是世界上最大的户外购物中心,每年超过4000万游客来此旅游购物。斯特罗里耶步行街,在夏季每天超过80000名游客来此旅游购物……
 

而全球这十大极限购物中心,之所以有如此多消费者聚集于此,实现消费,带动商家的运营,除了其自身拥有大体量的商业以外,吸引消费者聚集更为主要的原因是这十大购物中心的“极限”配置和业态设计,从室内滑雪运动到水下动物园,到室内主题公园或海洋馆,再到地下购物商场……你可以带着孩子穿过四周游动着鲨鱼的通道,也可以在游玩尽兴之后到滑冰场乘凉休息。
 

 

“未来的商业地产,将不再是单纯的购物基本需求,而是以主题、体验、多元化相互结合的综合型休闲娱乐及购物为主。优品道推出的极限式购物体验中心,携手国际一流大师豪掷千万重金巨制而成。将呈现给国内消费者全国第一、全球第11个极限购物中心。”优品道置地相关负责人这样表示。
 

 

 

 

 

据城北优品道相关负责人介绍,其产品是由以前瞻性旅游全产业链策划规划设计而闻名的跨国企业英国乔治卡尔森精心设计打造。其设计师表示,“希望能给成都带来完全不同的生活娱乐体验中心,整个项目是集主题乐园、休闲购物、艺术欣赏、绿色宜居、创意办公为一体的新一代城市综合体,涵盖住宅、高级公寓、办公、酒店、lifestyle商业街、mall、游乐中心各种集合业态。”

 

 

 

据介绍,其设计灵感来源于亚马逊热带丛林,首创3大亚洲之最:亚洲最大室内悬浮飞山攀岩、亚洲最大空中雨林滑道、亚州最大屋顶水上乐园以及室环绕室内卡丁车赛道。还有巨型亚马逊丛林,巨树攀沿在购物中心外立面,让在这里购物的人仿佛身临巴西雨林的奇妙体验。“而这些极限体验业态都将是为商业聚集人气,带来人流量强有力的武器。而这些人流量都可能转化为强大的消费力。”城北优品道营销负责人如是说到。
 

 

城北优品道相关负责人还表示,“除此之外,城北优品道推出的“2B”政策更是为投资者提供强有力的保障。”2B”政策既首付两成,两年后再付按揭和首付尾款。加之,城北优品道项目很大比例的商业自持,由实力招管团队统一招商和运营管理所有商铺。
 

 

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均分析,自持比例越高,意味着运营管理主动性更强一些,开发商或运营方通过统一的进行招商、营销推广、物业管理等,可以根据项目的实际运营情况、市场的变化进行相应调整,对于投资者来说,更能保证后期投资回报率,减少投资风险。城北优品道所有商铺全运营的模式意味着,如一套100万的商铺,两年内只需20万的投入,2年后便可直接收房,当上翘脚房东,坐收租金。
 

据透露,截止目前已经和城北优品道签约百余商家,租金可达230元/平米,投资回报率高达6%。未来极限购物中心投入使用,吸引大量人流聚集,租金看涨有很大可能,项目增值空间不言而喻。
 

 

知名商业投资顾问黄海认为,“市场上很多商业项目投资回报虚高,真正能达到7%回报率的商铺并不多见。”而城北优品道,推出这种模式比较科学,这样的合理的投资回报,能够较好的帮助投资客前期养铺困难、空置、转租等风险,对投资客来说是一笔比较稳定的财富收益,而且看涨的增值空间,则是投资者持续上涨的增长收益。
 

 

正合地产事业二部总经理曾振分析,这个项目无论是建筑形态、招商品牌,还是对体验感的营造,在全国都是数一数二的。

 
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