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高租金逼退商家,不动产投资转向公寓

   日期:2014-04-15     浏览:672    评论:0    
核心提示:在众多投资者眼里,商铺往往是不动产投资的首选,寸铺寸金的观念深入人心。去年8月,成都各大媒体还以寻找成都刚铺为话题把商铺

在众多投资者眼里,商铺往往是不动产投资的首选,“寸铺寸金”的观念深入人心。去年8月,成都各大媒体还以“寻找成都刚铺“为话题把商铺投资炒向了极致。但在商铺投资光鲜的市场地位背后,殊不知也有春熙路部分店铺每平方米每月200元的辛酸和海椒市核心社区商铺10年无人问津的深深喟叹。记者多方实地调查后发现,一些人们印象中理想的商业区域也存在商铺大量空置和频繁转租现象,这些隐性而深刻的变化让商铺投资逐渐走向理性。越来越多的投资者开始选择投资成本更低、收益更稳定的酒店公寓作为自己不动产投资首选,市场正在发生着细微而深远的变化。

高租金逼退商家,商铺招租困难

 

商家除了不能面对低靡的营业额,最难承受的就是高租金,高租金往往是逼退商家的一个重要因素。在翡翠天地就上演着一幕幕商家被高租金逼退的真实故事。

 

4月12日下午,记者来到位于华润路和翡翠城商业街交叉口的翡翠天地,翡翠天地背靠翡翠城5期,同时辐射附近的翡翠城1—4期,消费市场潜力巨大。记者在现场看到,该处商业街区,主要以超市、餐饮、美容美发业态为主,除了一个华润万家大卖场外,还有三个咖啡厅和三处美容美发店,另外夹杂的就是珠宝、眼镜、甜品、服饰、药房、小配饰等其它业态。整个翡翠天地外街街面基本满租营业,但内街隔几个铺子都有贴出转租或转让信息的铺子,在一个角落处更是有八九处相连的铺子全部空置招租。

 

记者细数了一下,在这个典型的社区商业金铺地带,目前空置或者是寻求挂牌转租的铺面多达15个,而翡翠天地总共铺源才不过50个左右。什么原因造成地段这么好的商铺被不断转租?记者现场致电了一家挂牌转租的饮品店,表示想租对方的铺子。饮品店老板接到电话后介绍自己的店面有40平方米,转租价每平方米每月450元。对于这个店面以前生意好不好,为什么要转租?饮品店老板解释到:“我要转租真不是因为生意不好,那个地方人真的还是挺多的,只是卖饮品挣不到太多钱,租金由这么高,利润太薄了,没办法只好转租。”同时饮品店老板同时记者要规划好做什么,“那边人真的还是挺多的,生意不会差,只要能选到一种利润合适的业态,绝对还是可以挣钱的,目前我们寻求转租的要不就是利润太低,无法和高昂的租金抗衡。要么就是经营了一段时间一直没上到路,这种情况虽说都是有一个养铺的过程,但这么高的租金,一般人谁养得起呀?没办法,只好转租。”

 

一家护肤美甲用品店铺的老板也告诉记者自己转租并不是生意不好:“这里毕竟住了这么多人,口岸也不差,还是很有客流量的,我转租主要是因为搬想到商场去,说实话,这里的租金的确有点儿高,做起来有点儿提心吊胆的感觉,我也不坑你,你可以再多看看。”这家护肤美甲用品店目前的租金是每平方米每月370元,店面面积50平方米,即每月店租成本就高达18500元,日店租成本617元,加上其它成本,每日经营成本近千元。而该护肤美甲用品店每日平均营业额也不过1000多元,护肤美甲用品店老板基本上等于是在给铺东干。

 

记者最后在附近一处中介了解到,翡翠天地和翡翠城目前的商铺店租水平平均在每平方米每月400元左右,商家遇到稍微经营不善就会马上转租。“租金太高了,谁也舍不得这样赔下去”,中介如是说。目前,就记者了解到的这一处中介,就挂有翡翠天地和挨着的翡翠城近20处寻求转租或转让的铺源。“并且都是挂了很久,一直没人敢租”,中介工作人员告诉记者。

 

高租金吃空利润,商家经营如履薄冰

高租金虽然是不少商家的软肋,在商业核心地段,很多商家还是愿意冒着高店租的风险放手去搏一搏。但因为店租成本实在太高,商家在经营中一直处于战战兢兢的状态,生意一直顺利还好,一旦发生一点儿细微的波动,商家就会停止继续往薄冰上走,转而走回宽阔坚实的河岸边。桐梓林区域的商家就是这种典型。

 

4月1日中午两点,记者来到桐梓林新希望大厦背后的航空路,这段不到200米长的街面,两边密集地分布了约40户商家,因为是商务、办公、金融核心区域,所以业态也相对高端,主要是各大银行营业点、茶餐厅、烟酒店、高档茶叶店、品牌服饰、美容会所等,并且营业面积都比较大。街面也都停满了车,商业气氛看起来非常旺盛,但仔细观察,去发现各种业态的各个商铺并非如想象中的那样人来人往,客流量也比较普通。这个地带的商家经营真实状况如何,记者随即走进了一家甜品店进行探访。

 

记者在甜品店向老板表明来意后,老板王先生苦涩地笑道:“真的挺艰难的,年初在这边开这个店花了这么大成本,但现在都还没什么回报。”为了让记者更深入地了解这片商铺的经营状况,王先生以自己的甜品店为例,向记者算了一笔很细的经营账。

 

王先生详细介绍到,按每天50名顾客入店计算,每名顾客平均消费30元,自己每天的营业额大概就1500元。但这其中经营成本是多少呢?首先每天的物管、水电费在100元左右;其次店里面要雇佣三个服务人员,每个工资在2500—3000之间,折算下来每天的人工成本大概就在300左右;再次,每天的甜品材料成本大概是营业额的30%左右,也即每天450元;然后,设备装修折旧每天最少算50元;最后还有一个最高的成本,就是店租,自己这个铺子面积是46平方米,每平方米每月380元,每个月的整体店租就是17480元,即差不多每天600元。以上几项成本加起来总共1500元,和每天的营业额持平,等于自己每天白干。其中各项成本中,日租金和日经营额的租售经营比高达40%,正是高租金吃空了自己的利润。王先生表示每天50名进店顾客量也算是一个高值了,很难再往上增加,营业额不会有太大的突破。而物管、水电、人工、材料、折旧这些成本是无法避免的,所以这种纠结的经营状况只能归咎为虚高的租金。“本来在租金这么高的区域做就担惊受怕的,要还一直挣不到钱,也只能适时选择撤场了。”王先生最后说。

 

在一家烟酒店,老板同样告诉记者,这里经营压力的确大,自己一个卖场近200平方米,每平方米店租每月400元,一个月租金都得8万,稍微经营不善亏损就会很严重。“我们都是担着很大的风险在这片儿经营,真的是如履薄冰的感觉,经营稍出现微波动很多人就会不得不考虑离开。”烟酒店老板如是说。

 

酒店公寓市场表现良好,或成投资新宠

 

相当于诸多区域商铺租金的虚高,以往仅仅被视为不动产投资次级选项的酒店公寓在今年来却表现出良好的市场趋势,从城市名人酒店平均7%的回报率,到雅诗阁、辉盛阁一套公寓月租一万多,这些可能都在预示着酒店公寓在不动产投资市场将被重新定位。

 

据业内人士介绍,就目前不动产投资市场形势来说,酒店公寓或许比商铺更有价值和潜力。首先,酒店公寓投资成本更低,不会因为一次投资就抽空投资者所有的资金,一般来说,酒店公寓的售价在每平米2万—3万元之间,而市区内一般的商铺每平米售价都在五六万左右,核心区域更是达到每平方米10万元左右的高值,对投资者资金压力太大;其次,目前商铺的租售价都存在虚高现象,导致商铺投资市场非常不稳定,别说回报率,翻船了都有可能,而酒店公寓投资市场才刚刚发力,呈现出相当强的刚性,回报率持续稳定。最后,随着人们对生活品质追求的提高,因为旅游、出差、留学等各种因素旅居在外的人群越来越大,给酒店公寓造就了一个不断几何倍数扩大的市场,前景无限。

 

为了具体说明酒店公寓的投资状况,该位业内人士还向记者举了一个自己朋友的投资案例。2013年,该位业内人士的朋友秦先生在棕榈泉费尔蒙酒店公寓项目买了一处80平方米的套一,每平方售价在25400元,总价200万元出头。而现在秦先生这处公寓的出租价在每月一万五千多元,投资回报率高达9%,并且从开始出租以来,从未闲置过,完全是满租。

“因为酒店公寓目前的这种良好市场表现,酒店公寓极有可能成为继商铺后不动产投资市场市场的新宠。”该业内人士最后总结道。

 
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