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探寻新土改:统一建设用地亟需通盘设计的配套措施

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-22  浏览次数:1032
核心提示:新华房产北京讯11月21日(记者 朱玲)新一轮土地改革明确提出要建立城乡统一的建设用地市场。然而,决定提出的是远期的目标,如
 新华房产北京讯11月21日(记者 朱玲)新一轮土地改革明确提出要建立城乡统一的建设用地市场。然而,决定提出的是远期的目标,如何破除改革目标和现实状况之间的阻力,研究出可操作、能实施的具体措施,如何切实保障农民的利益等成为当务之急。

    市场化与“用途管制”不可或缺

    《决定》表示,“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣日前表示,一定要建立土地交易平台,确权颁证,让土地流转起来,规模化后提高农耕价值。

    然而流转平台如何建?新华网记者了解到,目前农地流转的试点之一安徽采取的做法是,将农村集体建设用地、宅基地、林地使用权等,与国有建设 用地纳入统一的土地交易平台,通过竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等规范的程序操作。即通过一个市场处置不同的资源。而四川、武汉等地采取的分离 开来,单独成立农村土地承包流转服务中心。

    王一鸣建议,建立不同等级、各层面的土地交易流转平台。而北京农村产权交易所赵忠煦则强调,无论以何种形式建立,统一的城乡建设用地市场一定是在政府的指导下,通过市场化的手段来实现,不能简单地又变成了政府在管理、政府在运作,否则又将走上土地垄断的老路。

    而政府的职能主要被认定在要落在健全土地法规、界定土地产权和制定土地流转规则上。中央财经领导小组办公室副主任陈锡文认为,即使未来农村土地不再通过征收直接上市,也必须连接到“用途管制”。

    陈锡文表示,产权制度和用途管制制度,应该是任何国家土地制度的核心内容。如果发生偏颇,那么一定会造成土地市场和土地使用方面的混乱。他还举例称,即使是日本等市场经济发达的国家,对租赁经营农地的公司也有非常严格的“用途限制”。

    目前我国试点省市中,广东的规定是不得用于商品房地产开发建设和住宅建设,其他地方出台过的相关政策里也都毫无例外地规定,不得用于商品住宅建设。安徽的规定是可用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设,没有明确提到商品住宅。

    不过赵忠煦告诉新华网记者,农村集体建设用地的流转究竟归谁监管也尚未清晰。“到底是国土部还是农业部?目前还没有定论。”

    亟需通盘设计的配套改革

    无疑,保障农民公平分享土地增值收益,应是建立城乡统一建设用地的题中之义。有分析专家认为,农地入市将提高农民在土地收益中的分配比例, 促进农民财产性收入增长,缩小城乡收入差距,有助于提高消费率、尤其是大众消费,与此同时,投资增速将随着储蓄率的下降而放缓。

    日前,多地已经在开展农村土地确权登记颁证。其中北京已经基本完成集体土地所有权的确权,明年将开展集体建设用地和宅基地的确权。根据今年下发的中央一号文件要求,用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。

    不过中投顾问的研究分析指出,即使土地流转给企业或其他经营主体,必然存在一定的生产经营的风险。如果没有相应的保险(放心保)、基金等来 分散风险,没有监管机构对承包者主体进行审核,难免不会发生损害农民权益的事情。不仅对农户不利,而且也难以真正提高农业发展整体的资源使用效率。

    还有业内人士担忧地表示,农村集体土地入市应该关注到“土地级差收益”。具有区位优势的农村建设用地,因其稀缺可轻易获得极高收益,但更多 的农村并不具备如此区位优势。万科执行副总裁毛大庆也表示,目前有600多个城市,仅有四五十个城市对人的移动有吸引力,更何况农村。部分农村土地会面临 流转给谁的问题。

    显然,要想切实盘活农村土地资源,依然需要有更深入的配套改革。国土部部长姜大明日前表示,未来将系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套 措施,包括加快推进相关法律法规修改和制度建设,抓紧研究出台农村集体经营性建设用地流转条例、农村集体土地征收补偿安置条例等。

 
 
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